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      3. 中盛資本陳梓悅對2020中國房地產行業的前瞻

        現今的經濟中地產行業在中國已經成了舉足輕重的一部分。不論是GDP、財政抑或是投資,都在各個方面影響著中國。

        2019年9月18日的“中國房地產行業前瞻與破局”會議中,我們有幸邀請到陳梓悅先生與我們進行他的觀點分享,并為市場支招。

        陳梓悅先生于佛吉尼亞理工大學畢業后,就職于匯豐投資銀行部任資深分析師,現為國內知名精品投行的中盛資本任投資經理。

        主持人:“今天和大家分享的主題是對2020中國房地產行業的前瞻與破局,在座的很多朋友都很關心這個話題,相信大家也能感覺到,這個行業在近幾年的增長度。今天我們將從投資銀行家的視角看待這個話題,接下來,請中盛資本陳梓悅陳總與大家簡單分享下您對2020中國房地產行業的前瞻。”

        以下為中盛資本投資經理陳梓悅先生的現場發言干貨整理。

        未來仍有被投資的潛力

        我認為中國大陸2020年的房地產行業,在需求上會有緩慢的增長,并伴隨著更加激烈的供方競爭,所以在對于未來房價的預測上,我也把年增長率重新估測在五個點左右。對于未來房地產行業的主要增長驅動,我認為還是會以行業內資源的整合為核心,圍繞對行業的重新估值以及行業整體從大周期低谷的恢復來進行。

        我個人在未來更傾向于中型的開發商,因為市場目前對于中型的地產開發公司的估值和發展前景往往有巨大的不匹配和低估,我認為這會是對于投資者很好的機會。當然,對于大型開發公司我也不是完全否定。有一些因為各種原因而被市場低估的大型企業像是碧桂園等,我也認為在未來有被投資的潛力。

        一二線城市更為擔憂

        國內的房地產行業一直很不看好三四線城市的發展潛力。我個人也認為這種現象在短期內會持續下去。一來是因為經濟上的持續走低和因為愈發縮水的可負擔的需求池,這個一方面是因為在2017年和2018年上半年房價的急速上升和2016年至2018年棚戶區改造帶來的大量現金補助所導致購房首付壓力。

        然而,因為供方競爭的持續升級,我更大的擔憂是在一二線城市。其一,主要的土地供給壓力從頂峰逐漸放緩至平穩期。其二,75%的開發商的并購集中在一二線城市,導致房地產行業的供給會進一步加速。

        通過分析2017年到2019年第一季度的超過1200個的開發商土地轉讓案例,我發現以下幾點。一,超過30%的新增土地收購是通過公司并購。二,75%的并購土地收購集中在一二線城市。我預估在近期內,因為有穩定的ASP期望和更加緊縮的信用環境,開發商會加速項目的開發速度,從而增加一二線城市房地產行業的供給壓力。

        以上是關于中盛資本陳梓悅先生的現場分享整理,在最后的提問環節,陳梓悅先生以專業的角度幫助現場的朋友們解決疑惑,同樣也使我們受益匪淺。最后陳梓悅先生再次在現場補充說:“房地產行業目前的絕對庫存相比與歷史水平并不少那么的低。可售庫存已爬升至2016年一二線城市的水平,在建建筑面積也在持續上升。最后,我預測在未來房地產行業的二級市場供方競爭會持續地變得更加激烈。同時,房地產投資者對于房價的預期也會因為政府對于房價維穩所表現出的強硬姿態二逐漸變得理性化。”

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